Alquileres al alza y poca obra nueva en 2023

La vivienda es una palanca económica sobre la que recaen muchas miradas y más aún tras cerrar un 2022 especialmente bueno. Sobre todo el último tercio, cuando se adelantaron compras ante el presumible encarecimiento de la financiación por las subidas de tipos.

Las grandes cifras confirman la robustez del negocio, pues la inversión inmobiliaria en España ascendió a 17.500 millones de euros en 2022, según la consultora CBRE. Esto prueba que el sector sigue siendo atractivo para los inversores.

Además, se espera una avalancha de noticias vinculadas a la vivienda durante los próximos meses. Para empezar, 2023 seguirá marcado por los tipos al alza y los expertos ya han alertado de que podría desencadenarse una nueva recesión económica. Todo ello se sumaría a una inflación desatada y el endurecimiento del acceso al crédito hipotecario.

Estas oscuras previsiones contrastan con la situación vivida durante los últimos 12 meses. No en vano, 2022 se recordará como un año dorado en transacciones inmobiliarias, solo comparable a los máximos registrados en 2007.

“El interés por cambiar de casa impulsó las más de 600.000 compraventas realizadas en 2022“, recuerda María Matos, directora de Estudios del portal Fotocasa. Según datos de Alfa Inmobiliaria, el 78% de estas transacciones tuvo como destino la reposición, lo que hace referencia al cambio de una vivienda por otra.

Los compradores fueron, en su mayor parte, personas de entre 35 y 45 años, que vendieron su hogar para hacerse con otro más grande, céntrico o cómodo. Solo el 7% adquirió una vivienda para invertir, mientras que el 13% restante lo hizo para utilizarla como segunda residencia.

¿Compraron caro? Según la tasadora Tinsa, el precio de la vivienda nueva y usada en España mantuvo su impulso alcista, siendo en 2022 un 8,1% más elevado que el año anterior y con un valor medio de 1.751 euros por metro cuadrado. Con todo, el precio en España se sitúa un 18,7% por debajo de los máximos de 2007.

HIPOTECAS AL ALZA

Pese a ello, hacerse con un hogar sigue suponiendo un desembolso importante. No en vano, el porcentaje de recursos familiares que se destina de media al pago de la hipoteca alcanza el 30,9% de la renta disponible, según Tinsa.

La hipoteca media en España al cierre del tercer trimestre de 2022 se situaba, según datos del INE, en 143.722 euros. Eso arroja una cuota media mensual de 634 euros. Cabe recordar que en estos momentos de Euríbor al alza se está produciendo un cambio de tendencia, con un 75% de las hipotecas firmadas a tipo fijo, cuando hace una década solo suponían el 6%.

En la recta final de 2022, quienes pudieron aprovecharon para comprar casa en mejores condiciones que las esperadas en el corto y medio plazo. Por eso, es razonable pensar que las compraventas empezarán a resentirse a partir de ahora por el encarecimiento de la financiación. De hecho, los expertos ya plantean diversos escenarios sobre lo que podría ocurrir con los precios.

“Es difícil saber en qué grado afectaría un posible enfriamiento al precio de la vivienda, pues los ajustes llevan tiempo y no hay un exceso de oferta que presione a la baja los precios, como ocurrió en la anterior crisis”, aclaran desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Más claro lo tiene el Banco Central Europeo (BCE), que ha estimado que durante los próximos dos años el precio de la vivienda caerá hasta un 9% en la Eurozona por las subidas de los tipos de interés.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, recuerda que el ahorro de los hogares y la recuperación de la compraventa ha mantenido la demanda inmobiliaria española en niveles altos durante 2022.

Hubo, sin embargo, “una oferta limitada por la incertidumbre en los costes de construcción, el encarecimiento de la financiación y la falta de suficiente suelo urbanizable en zonas donde se acumula el interés de compra”, añade.

COYUNTURA

Sobre los costes de construcción, un informe de CaixaBank Research indica que subieron mucho a partir de 2021 por la reactivación de la economía tras la pandemia. Las dificultades se agravaron con la guerra de Ucrania, si bien los precios de los metales industriales han disminuido enormemente.

Por todo ello, los expertos de la entidad estiman que los costes de la construcción residencial en España serán este año un 3% inferiores a los de 2022, aunque a finales del ejercicio aún serán un 15% superiores a los de inicios de 2019.

En cuanto a la escasez de suelo en los enclaves que concentran la mayor demanda de obra nueva, se calcula que la Comunidad de Madrid no llegará a producir las 23.000 viviendas anuales que necesitaría para cubrir su crecimiento poblacional.

“Los altos precios en la capital (un 30% más caros que en la provincia) y la escasa oferta de suelo finalista y de vivienda accesible han provocado el desplazamiento a otros municipios”, señalan fuentes del barrio Nueva Centralidad del Este.

Con todo, Tinsa prevén una moderación de la demanda de vivienda en 2023, sin descartar que el entorno inflacionista canalice ahorros hacia el segmento residencial, lo que podría hacer que las compraventas se mantengan en niveles similares a los del último año.

Por su parte, en Fotocasa esperan una caída del 12% en las operaciones, lo que seguiría suponiendo, a pesar de todo, un ejercicio dinámico.

Juan Velayos, presidente de The District, contempla dos escenarios: que el precio de la vivienda baje de un modo desigual en función de cada zona, con pocas familias pudiendo comprar, o que con la pérdida de poder adquisitivo suba la demanda en el segmento del alquiler, en el que la oferta es escasa.

Así las cosas, es altamente probable que los arrendamientos sigan subiendo. En todocaso, muchos alquileres estarán contenidos por el límite del 2% fijado recientemente por el Gobierno central para frenar la inflación.

“Las regiones y ciudades que seguirán calentándose son las que se han convertido en polos atractivos para inversores españoles e internacionales, que entran en el residencial con distintos modelos: desde el build to rent hasta el student housing o el senior living en Madrid, Cataluña, la Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía, donde la demanda será pujante”, asegura Velayos.

SEGUNDA MANO

Roberto Knop, director del programa de Real Estate de la escuela IEB, recuerda que en el segmento de obra nueva el alza de los precios de los materiales encareció los inmuebles en los que no existía un contrato de compraventa a precio fijo.

Sin embargo, añade, en el mercado de segunda mano no se ha sufrido ese impacto directamente, pero el efecto contagio ha hecho que los precios se mantengan sólidos pese al debilitamiento de la demanda por las dificultades de financiación y el deterioro del entorno económico.

Como consecuencia de lo anterior, el negocio del alquiler, sobre todo en las grandes ciudades, ha seguido disparado. “La menor accesibilidad a la compra de vivienda ha elevado los demandantes de alquiler y provocado que los precios hayan subido. No es solo un problema de demanda sino también de oferta, pues la escasez de casas en alquiler lleva los precios a niveles de la burbuja“, explica el docente del IEB.

En la recta final de 2022, las únicas provincias con un precio medio del alquiler inferior a cinco euros por cada metro cuadrado eran Jaén (4,7 euros) y Zamora (4,9).

En un contexto como el descrito, en el que comprar es una opción para pocos y alquilar tampoco es fácil, dar con el piso adecuado se complica. Un reciente estudio de Idealista señala que el parque de viviendas en alquiler se ha reducido un 17% durante el último trimestre de 2022 en comparación con el mismo periodo de 2021.

“A pesar de lo abultado del descenso, la caída es inferior a la del tercer trimestre, cuando la oferta se contrajo un 25%”, señalan fuentes del citado portal.

Lo cierto es que la mayoría de capitales de provincia españolas tiene ahora menos viviendas en alquiler que hace un año, pues solo 18 ciudades superan las cifras de entonces. Cuenca es la que registra la mayor subida, seguida de Ceuta, Jaén y Córdoba. Por debajo del 50% de incremento aparecen otras, como Gerona, Cádiz, Vitoria, Pamplona, Lérida y Castellón de la Plana.

Cimientos sólidos lejos del segmento residencial

Más allá de la vivienda, hay negocios inmobiliarios que se bambolean en función de la coyuntura con mayor precisión que el residencial. La pandemia evidenció que el inmologístico, las oficinas y los centros comerciales evolucionan con la sociedad, ajustándose al minuto a su ritmo, aunque sus movimientos hayan pasado hasta hace poco casi desapercibidos.

Fue otra crisis previa, la de las subprime, la que lanzó a la logística al centro del interés del sector inmobiliario hace más de 10 años. Hoy este segmento está en máximos históricos de demanda de ocupación, tras el acelerón del interés inversor desde 2018. Es algo que, según la consultora inmobiliaria Colliers, se mantiene “actualmente, pese a cierto freno en las estrategias de expansión de los mayores actores de la distribución online“, dice su director nacional de Industria y Logística, Oriol Gual.

Tras el estallido del Covid, el segmento logístico se revalorizó casi un 30%. Sin embargo, desde el inicio de la guerra en Ucrania se ha ajustado en un 20%. Para los socios de EY Javier García-Mateo e Ivan Azinovic, responsables de Real Estate para el área de Strategy and Transactions y Líder del Mercado Inmobiliario, respectivamente, la subida de tipos de interés y esa menor demanda por parte de los operadores invita a pensar que en 2023 habrá “un mayor ajuste a la baja de las valoraciones” de naves y plataformas logísticas.

No obstante, la transformación de los hábitos de compra podría conllevar aumentos de renta. Como garantes de una demanda estable entran en juego el interés por mantener un stock con el que afrontar eventualidades y la búsqueda de mayor eficiencia en la distribución. “Implica disponer de una mayor red de almacenes, incluyendo zonas anteriormente olvidadas por la logística”, explica Gual.

Y es que si hace 10 años el interés se centraba en Madrid y Barcelona y, en segunda instancia, en Zaragoza y Valencia, hoy se constata que hay inversores institucionales haciendo desarrollos en Sevilla, Málaga, Bilbao, Vitoria, Murcia o Galicia.

DÓNDE TRABAJAR

A principios del año pasado, en España sólo había 20 millones de metros cuadrados de oficinas en funcionamiento. Y eso a pesar de que, según el informe The Office Property Telescope 2022 de EY, cada año nuestro país recibe entre tres y cuatro millones de euros de inversión extranjera para comprar y mejorar edificios ya existentes. Pero este segmento se encuentra en plena transformación por el teletrabajo y la demanda de más flexibilidad en los espacios, lo que hace que los inversores se cuestionen si en el futuro harán falta tantas oficinas.

En cualquier caso, las almendras centrales de las principales ciudades monopolizan la inversión y la demanda. “En los distritos financieros de Madrid y Barcelona no ha habido una caída de rentas, pero la imagen es muy distinta en localizaciones secundarias y terciarias, donde las ocupaciones caen, hay poca demanda y los precios van a la baja”, apunta José Manuel Llovet, CEO de Terciario en Iberia de Grupo Lar.

En opinión del director nacional de Oficinas de Colliers, Martín Galbete, se podría producir un efecto acordeón a medio y largo plazo. Sin embargo, “la recuperación hasta niveles prepandemia deberá esperar a que se reordenen definitivamente los mercados periféricos”.

INVERSIÓN EN ‘COMPRAS’

El auge del ecommerce y del entretenimiento en casa a través de plataformas sociales y de cine ha afectado mucho a los grandes espacios de ocio y compras. Pese a ello, la restauración tira con fuerza y la moda se recupera, permitiendo que los parques y centros comerciales estén recuperando los niveles de ocupación inmobiliaria de 2019.

No pasa lo mismo con las rentas y los contratos, que son bastante distintos. Ahora, “priman las rentas variables y hay cumplimientos obligados a menor plazo”, expone el director de Finanzas Corporativas de Colliers, Gonzalo Martín. Tampoco se recupera el desarrollo de nuevos espacios: hay pocos previstos y están enfocados a generar experiencias con las que convertirse en destinos singulares de compras.

De cara al futuro, los activos logísticos, de oficinas y centros comerciales vivirán una gran segmentación. Según el responsable de Lar, el mercado se polarizará en los de alta y baja calidad, siendo estos últimos los que tendrán más problemas en el corto y medio plazo.

Además, las tensiones macroeconómicas y la incógnita de la financiación marcarán los próximos 12 meses. En todo caso, concluye Llovet, “los activos de buena calidad de todos los sectores seguirán mejorando”.

¿Cómo vender casas en el mundo virtual?

El mercado inmobiliario afronta una revolución vinculada a los nuevos mundos virtuales. El sector, sobre todo el residencial, demuestra un creciente interés por posicionarse en el emergente metaverso. Estimaciones como las realizadas por MetaMetric Solutions hablan de que el comercio de propiedades en espacios digitales ya supera los 2.000 millones de euros. Y mientras el ladrillo digital vive este auge, la industria busca fórmulas para que en el futuro se pueda acudir a la realidad virtual para comprar o reservar una vivienda física.

El alcance y la aplicación de las tecnologías descentralizadas acaparan a día de hoy la atención en las principales ferias inmobiliarias, como sucedió durante la reciente edición del Salón Inmobiliario del Mediterráneo en Málaga (Simed), donde acudieron protagonistas pioneros en desarrollar proyectos de este tipo. El caso más destacado es el de Metrovacesa, que en 2022 se convirtió en la primera promotora en poner en marcha una oficina virtual, en alianza con Datacasas Proptech, a través de una plataforma para vender propiedades reales en la promoción Málaga Towers Vision.

Carmen Chicharro, directora Comercial, de Márketing e Innovación de la compañía, reveló que, tras varios meses de experimento, “el resultado es que aún no hay gente que quiera comprar en el metaverso, porque es un público más de gaming, pero las visitas sí se han multiplicado y ha habido gente que se ha acercado a las oficinas virtuales para pedir que le construyan la casa que desean de manera digital”.

Eso, a su juicio, refleja la evolución de los vídeos con imágenes en 360 grados hacia un nuevo canal en el que interactuar con la futura vivienda: “Con el metaverso se abre un nuevo modelo de negocio hasta ahora desconocido, basado en que durante el periodo de construcción tú puedes ajustar tu casa virtual, previsualizar y personalizar qué tipo de cocina o dormitorio quieres”. Por tanto, la visita virtual deja paso a la acción a través de un avatar dentro de la vivienda.

Para Chicharro, uno de los grandes retos que plantean plataformas virtuales como Decentraland es que “aún no tienen una usabilidad bonita, al igual que los dispositivos, que deben ser más eficientes”. Sin embargo, señaló que los videojuegos que permiten coleccionar objetos (como Animal Crossing) “hacen que se entienda y, de hecho, las nuevas generaciones ya comprenden una economía asociada al mundo blockchain“. En ella, los token (unidades de valor creadas por las empresas) tienen un papel clave, que consiste en crear una representación digital del activo inmobiliario para facilitar su negociación en el entorno digital. De esta manera, se generan códigos basados en reglas y procesos de identificación que posibilitan la compra y venta de inmuebles mediante smart contracts.

Más allá del metaverso, el sector inmobiliario está encontrando cada vez más aplicaciones al blockchain. En este sentido, Fernando Valero, socio de Grant Thornton, puso como ejemplo una metodología colaborativa creada por su consultora que incorpora la cadena de bloques y otras tecnologías como el big data o la inteligencia artificial y que “cambia el paradigma de cómo se desarrolla un proyecto de construcción“.

La iniciativa se basa en la gestión de proyectos de edificación y obra civil a través de un modelo digital 3D que conforma una base de datos para gestionar los elementos de una infraestructura durante todo su ciclo de vida. De esta forma, “si tradicionalmente las promotoras daban al arquitecto una hoja de encargo y no existía más interacción, con esta metodología sí se produce de manera muy frecuente“, afirmó.

REGULACIÓN

Gustavo López, director de Operaciones de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, se refirió al gran desafío que tiene el sector de generar confianza y nociones de uso en la demanda:”Hay que empezar a hablarle de identidad digital, porque esto es una experiencia donde llevaremos a otro plano comprar o pagar”. Por eso, Chicharro cree que “hay que aprovechar la tecnología blockchain como certificador“. Para Valero la necesidad de “identificar al potencial comprador de manera robusta pasa por “un cumplimiento normativo y una regulación clara”. La buena noticia, como indicó Valero, es que “va a llegar una regulación armonizadora en Europa para empezar a hacer este tipo de transacciones”.

Aparte de estas disrupciones, los avances en materia de datos aparecen como otro de los elementos transformadores del sector. De hecho, promotoras como Aelca ya se identifican como ‘data driven companies’, que apuestan por tecnologías de análisis y medición de datos. Así lo explica Marta Furones, su directora de Servicios: “Ponemos el foco en ofrecer los datos más realistas y constantes para nuestros equipos internos y clientes, mejorando el control de las promociones y la atención al cliente y optimizando tareas en todas las etapas del proceso de compra”.

Producción sostenible de edificios por piezas

Empezar la casa por el tejado ha empezado a cobrar sentido durante los últimos tiempos. El avance de la industrialización de la construcción, como ya ocurrió con el automóvil, permite que a día de hoy se pueda montar cualquier tipo de casa o edificio pieza por pieza. Eso implica fabricar cada uno de sus componentes en una o varias naves distintas para luego transportarlos a la promoción elegida y ensamblarlos in situ en una sola estructura, como un mueble de Ikea.

Se trata de un proceso ágil, con altas cotas de sostenibilidad. Eso ha hecho que la construcción industrializada tenga cada vez más fuerza en España. Así lo confirmaron algunos de los principales actores del sector en la pasada edición del Salón Inmobiliario del Mediterráneo en Málaga (Simed). Entre ellos, la promotora Aedas Homes, que lleva apostando por la industrialización desde 2018. Según explicó su director territorial en la Costa del Sol, José Ignacio Fernández de Jódar, con esta idea han buscado “adelantarse a cuestiones que se veían venir como la falta progresiva de mano de obra cualificada en la construcción, en un momento en el que estos procesos eran nuevos en España, pero que existen en Estados Unidos desde hace 50 años y en los países nórdicos desde hace 30″.

En nuestro país solo hay un puñado de empresas especializadas, aunque algunas han expandido su actividad con rapidez. En el caso de Aedas Homes, cuenta con más de 50 proyectos offsite que suman unas 2.000 viviendas y sitúan a la compañía en el camino de cumplir su compromiso de que el 25% de los inmuebles que entregue este año sean, total o parcialmente, de fabricación industrializada.

En opinión de Francisco Cerén, director general de Bilba, los grandes niveles de eficiencia energética de la fabricación en serie son “la clave” para modernizar un sector tan tradicional y contaminante como es el de la construcción. Es cierto, matizó, que este modelo “colisiona con ofrecer personalización”, pero también añadió que “ahora la industrialización ya no es tan cara y los procesos permiten ahorrar energía y consumo de agua“. En gran parte, porque las fábricas cuentan con gestores de residuos, controladores de electricidad o depósitos de agua que favorecen ese ahorro.

CONTEXTO FAVORABLE

El sobrecoste de las materias primas o la escasez de mano de obra han hecho que las promotoras empiecen a poner el foco en lo que antes no veían. Eso, según Cerén, tiene que ver con una mayor racionalización en el uso de materiales y en generar menos residuos y mucho más fáciles de reciclar: “Ahora hay que cumplir con los objetivos establecidos por la UE de darle una segunda vida al 70% de los residuos en lo que produzcas, y en construcción esa cifra es de un 12%, con lo que hay mucho que hacer”.

La buena noticia en este camino hacia la economía circular es el lanzamiento de facilidades destinadas a sufragar este tipo de proyectos, tal como expuso Ignacio Caraballo, delegado de WorldMetar en Andalucía: “Los bancos dan mejores condiciones de financiación si aseguramos que vamos a incorporar elementos industrializados“.

Este experto también destacó otras bondades de la industrialización, al margen de la sostenibilidad:”Ofrecemos comodidad, rapidez y precisión, porque vendemos a precio cerrado algo que en seis meses está terminado, con un desvío cero, ya que todo se define en la fase de proyecto”.

Es por ello que Begoña López, CEO de Componentes y Unidades Constructivas, defendió “la importancia de meter ingeniería en la fase inicial, que es la de diseño, porque la industrialización tiene que ser más económica y aún está verde en nuestro país“. Su pronóstico es que en cinco años “habrá un grado de industrialización potente, con edificios más sostenibles, nuevos puestos de trabajo cualificados y mucha más implicación de todos los actores del sector“.

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