Vivienda
Ralentización en el mercado
Nunca antes la distancia entre fijas y variables había sido tan amplia y nunca antes las primeras habían alcanzado una proporción tan elevada en el cómputo total; 75,4%, récord histórico
Los compradores de vivienda han apurado los últimos coletazos de los tipos bajos para intentar conseguir condiciones más ventajosas en sus hipotecas. El Banco Central Europeo (BCE) comenzó su senda de subidas a finales del mes de julio y antes de que eso ocurriera, los clientes aceleraron las negociaciones para cerrar préstamos a tipo fijo, hasta el punto de que lograron un récord histórico frente a los créditos variables.
De las 35.918 hipotecas que se cerraron ese mes, el 75,4% fueron a tipo fijo, frente al 24,6% de las variables. Nunca antes la distancia entre unas y otras había sido tan amplia y nunca antes las primeras habían alcanzado una proporción tan elevada en el cómputo total, algo que refleja el interés de los compradores por protegerse ante el incremento del Euríbor. “En un escenario en que el Euríbor ha empezado a subir después de seis años en negativo, no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se firmen a tipo fijo. Muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro. Sin embargo, parece que los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia”, asegura María Matos, directora de Estudios y Portavoz del portal inmobiliario Fotocasa.
La predilección por los tipos fijos coincide con la ralentización en la concesión de hipotecas, otro de los efectos derivados del cambio en la política monetaria del BCE. La firma de préstamos para vivienda frenó su crecimiento en julio al 2,3% en tasa interanual, un incremento alejado del 12,3% de junio o del 24,7% de mayo. Tras diecisiete meses consecutivos al alza, el avance de julio es el menor desde febrero de 2021.
El frenazo es más evidente si se toma como referencia la evolución mensual, ya que el dato de julio refleja un descenso mensual del 16%. “El descenso mensual, además de estar condicionado por la temporalidad estival, se debe al cambio de la política monetaria ocurrido en este mismo periodo […] La primera subida de tipos de interés del BCE pudo ralentizar la concesión y firma de hipotecas, debido a que las entidades financieras estaban a la espera de ver de cuánto sería la subida”, añade Matos.
Los expertos advierten de que la ralentización de julio es sólo el inicio de un cambio de tendencia que será más evidente en la segunda mitad del año. “Los datos de julio muestran claramente la desaceleración del crecimiento prevista por otros indicadores adelantados y que esperamos se confirme en los próximos meses. Los tipos de interés, aunque empezaron a apuntar ligeramente al alza, aún no muestran el incremento real que con seguridad veremos en la segunda mitad del año. Para el segundo semestre, prevemos la confirmación del ralentización del crecimiento, el encarecimiento de las hipotecas y la prevalencia del tipo fijo sobre el variable”, señala Juan Villén, portavoz de Idealista.
El cambio en la hoja de ruta del Eurobanco tendrá efectos en el sector inmobiliario general, más allá del mercado hipotecario. Para Funcas, “el giro en la política monetaria como consecuencia de las presiones inflacionistas provocará una moderación del ciclo alcista de la vivienda en 2023”.
Cambios a tipo fijo
El importe medio de las hipotecas constituidas en julio fue de 146.445 euros, un 8,1% más que en el mismo mes de 2021, mientras que el tipo de interés medio fue del 2,5%, 1,51 puntos más que el Euríbor de ese mes, y el plazo, de 25 años.
La búsqueda de condiciones más favorables también llevó a muchas personas a intentar cambiar las condiciones de sus créditos ya en vigor. Un total de 11.062 prestatarios lo consiguieron, un 56,6% menos que un año atrás.
De todas esas modificaciones, 8.788 fueron novaciones (pactadas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 59,2%. Los préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) bajaron un 38,5%, hasta 1.835, y aquellos en los que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) descendieron un 54,2%, hasta 439.
La cuarta parte de todas esas operaciones, un 25,7%, se debió a cambios en los tipos de interés, después de los cuales el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumentó del 22,3% al 49,9%, mientras que las firmadas a interés variable disminuyó del 76,3% al 47,2%, la mayor parte con el Euríbor como referencia.
Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuyó 0,9 puntos y el de las hipotecas a tipo variable bajó 0,5 puntos.
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